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아파트

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(2023) 대한민국 아파트 미래는? 인구, 유럽, 일본. 저출산 고령화로 생산인구가 급격히 감소하고 있습니다. 대한민국은 유럽(프랑스)식 아파트 노후화가 진행이 될 것이고 그것을 재건축을 통해 극복하려고 합니다. 그러니 여기에는 시간, 돈, 조합원, 시공사, 건설사, 투기자, 일반분양자 등 여러 사람들의 이익이 복합적으로 극단적으로 연결이 되어 있어서 재건축 과정은 쉽지 않습니다. 앞으로는 고층아파트를 허물고 다시 짓고 하는 비용이 아파트 재건축 이익 보다 클 경우 어떻게 될까요? 바로 일본식 장기하락입니다. 결국 대한민국 아파트는 급격한 저출산 고령화로 미래 아파트 가격을 지탱해줄 사람들이 줄어들 위험과 노후아파트 재건축 비용 증가 그리고 일본식 장기하락 이 세가지가 복합적으로 작용 및 영향을 줄 것입니다. 그러나 모든 아파트들이 전부 그렇게 되지는 않을 것..
(2023) 주택담보대출 스웨덴 105년 / 한국 50년... 스웨덴에 살면 수명이 100년 이상 살 수 있나 봅니다. 주담대 105년. 이것도 140년에서 105년으로 줄인 것이라 합니다. 140년일 경우 그야말로 세대를 뛰어넘는, 잘하면 할어버지 빚을 물려받는 어이없는 (?) 상황이 될 수도 있습니다. 대부분 많이 살아야 90살 넘을 것 같은데 나머지 기간 못 갚으면 그냥 채권자가 자체 회수에 들어가는지 아니면 자식한테 빚을 대물림 하는지 알 수 없습니다. 우리나라도 주담대 50년 짜리가 나왔습니다. 스웨덴과 달리 50년으로 나온 것은 죽기전까지 빚은 다 갚고 가라는 것이 아닐까 생각이 듭니다. 빚 갚는 기간을 길게 해서 총부채원리상환 DSR을 적절하게 회피하는 것은 역시나 아무리 생각해도 금융노예만 양산하게 될 것입니다.
(2023) 특례보금자리론을 보면서.. DSR회피??? 지하철 출근하다 우연히 봤는데 좀 짤려서 찾아보니 이런 내용의 광고였습다. 나머지 2-4번째는 사실 큰 의미가 없습니다. 첫번째 소득제한을 없앤 것이 참 거시기 했습니디. 즉 dsr을 무력화 시켰습니다. 참.. 뭐라 할 말이 없습니다. 저보다 훨씬 뛰어난 분들이 하시는 정책이겠지만 이것이 진정 국민을 위한 것인지 저는 고개가 갸웃뚱입니다. 이래서 물가가 잡힐까요? 공공 및 서비스 요금으로 물가상승 대출규제 완화로 유동성 공급으로 물가상승 그런데 경기침체. 이것은 빼박 스태그플레이션입니다. 부동산 상승론자는 경기침체가 되어야지 금리를 낮추고 돈을 풀어 자산가격이 상승해야 한다고 합니다. 그렇다면 대한민국은 물가는 물가대로 오르고 금리는 금리대로 내리고 부동산은 다시 반등 및 폭등하고 경기침체는 경기침체대로..
(2023) 둔촌주공 예비추첨. 일단은 한숨 돌린 것 같습니다. 요즘 부동산 뉴스들 보면 활기차 보여서 보기 좋습니다. ^^; 정부의 둔촌주공 살리기가 성공을 한 것 같습니다. 옛날 아고라의 누군가가 이런 말을 했던 기억이 납니다. 시장을 이기는 정부는 없다는 것은 개소리이고 정부 정책에 덤비다간 오함마로 쳐 맞는 다는 것입니다. 결국 정책이 시장을 만드는 것이 맞습니다. 지금 정부와 여당은 국민의 힘입니다. 국민의 힘 기조는 부자감세 법인세 인하를 통해 낙수효과를 주장합니다. 하지만 이것은 이명박 박근혜를 통해서 서민들한테는 큰 효과를 보지 못했습니다. 반대로 문재인은 저소득층의 소득 증대를 통한 분수효과를 했지만 이것 또한 큰 효과를 보지 못했습니다. 국민의 힘의 낙수효과는 실패한 정책임에도 다시 하는 것은 어쩔 수 없는 상황입니다. 나이가 들수록 사람 쉽게 변하..
(2023) 원화연체율로 부동산 가격 전망 글을 쓰는데 역시나 한참 지웠다 썼다 했습니다. 역시 논란 거리를 만들지 않고 글을 쓴다는 것이 결코 쉽지 않음을 확인합니다. 그래도 기업은 연체율이 좀 가계보다 적게 나올줄 알았는데 둘다 상승세입니다. 원화연체율의 지속적 상승은 부동산 반등 보다는 하락이 좀 더 지속될 수 있습니다. 1월, 2월 거래량 반등이 어쩌면 죽은 고양이 튀어오르기가 될 가능성이 있습니다.
(2023) 서울아파트 값은 대출 증감에 영향을 받습니다. 지금처럼 신용화폐 시스템에서 경제성장이 할 수록 부채는 증가할 수 밖에 없습니다. 한은이 하는 역할은 기준금리 결정을 통한 통화량을 조절하면서 시중 유동성을 조절해 갑니다. 대출이 1월에 큰 폭으로 하락했습니다. 그만큼 시중 유동성은 급격하게 마르고 있고 그것은 곧 아파트 하락 거래로 이어지도 있습니다. 20년 3월 부터 코로나로 인한 저금리로 대출이 급격하게 증가하고 이것은 20년 6월에 역대급 서울 아파트 거래량을 만들었으며 1년 뒤인 21년 6-7월에 서울 아파트 최고가를 형성했습니디. 그런데 사실 대출은 최고가 찍기전 6개월 전부터 사실 하락하고 있습니다. 유동성이 줄어들고 있었습니다. 이때 많은 사람들이 영끌을 했습니디. 왜냐하먄 줄어든 유동성을 최대한 끌어와야 했기 때문입니디. 부동산에 잔뼈가..
(2023) 2월 11일 서울아파트 거래량 1066건 정부의 부동산 규제 완화 효과는 어느정도 나타나고 있는 것 같습니다. 게다가 요즘 환율 하락과 시중금리 완화 분위기 훈풍은 결국 서울아파트 거래량 1000건을 넘는 것으로 나타나고 있습니다. 역대 어느정부든 부동산 규제와 완화 두가지 정책을 적절히 사용했습니다. 정부는 폭등이든 폭락이든 둘다 원하지 않습니다. 폭등하는 분위기라면 규제를 해서 그 기울기를 완반하게 하는 것이 목표이고 폭락한다면 규제를 풀어서 하락의 강도를 낮게해서 연착륙을 유도합니다. 1월은 잘만하면 1500건도 넘을 기세입니다. 그래서 2월 거래량이 중요할 것입니다. ps) 참고로 서울아파트 거래량 3000건 미만은 침체입니다.
(2023) 둔촌주공 계약률 90%는 뻥인가? (대구 새마을 금고 부실 1300억) 근거없는 설이라고 합니다. 만약에 90%가 진실이라면 사람들이 북적북적 해야 하는데 실상은 좀 썰렁한 것 같습니다. 정말 둔촌주공 살리기에 모든 것이 모든 것이 총동원 되는 것이 느껴집니다. 그런데 현실은 그렇게 착착 진행이 안되는 것 같습니다. 사람들이 헷갈리는 상황입니다. 둔촌주공 미분양 정도에 따라 그 여파는 금융권으로 가는 것은 어쩔수 없는 현상입니다. 작년 8월 새마을금고 PF 연체율이 7% 이고 결국 이것은 올해 대구 새마을 금고 부실 대출 1300억으로 나타나고 있는 것 같습니다. 전국 미분양이 가장 많은 대구에 새마을 금고 부실 1300억은 미분양이 쌓이면 결국 금융권 부실로 이어지는 단적인 예로 보여집니다. 그렇기에 정부가 둔촌주공 살리기에 사활을 걸고 더 나아가서 부동산 규제의 모든 것..

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