생각보다 서울아파트 거품이 잔뜩 끼었습니다.
아래 뉴스에서 나온 pir을 보면 홍콩 다음으로
높은 14.2입니다.
작년 초 기사이니 지금은 pir이 더 올라가면
올라갔지 더 떨어질 가능성은 낮아 보입니다.
왜냐하면 현 정부의 작년 부터 시작된 부동산
연착륙을 위한 온갖 부동산 규제 완화 정책을
펴서 급등 구간에 들어가고 있기 때문입니다.
문재인 전 대통령도 부동산 급등으로 민심
이탈로 인한 정권을 부하 직원한테 빼앗기는
수모를 당했음에도 현 정부는 잘 모르는 것
같습니다. ^^;
주식에서 per나 pbr 높은 회사 주가는 거의
100% 확률로 반드시 거품이 빠지면서 큰
하락을 경험합니다.
아파트라도 예외는 없을 것입니다.
아래 그래프는 2008년 부터 2024년 7월 까지
서울아파트 평균 거래금액 그래프입니다.
추세선을 그어보면 분홍색을 기준으로 하면
대략 지금 거래되는 가격에서 반토막.
녹색선을 기준으로 하면 30% 하락.
진한 연두색을 기준으로 하면 20% 하락.
작년부터 정부의 부동산 연착륙 정책인
둔촌주공살리기, 특례대출, 50년 주담대,
신생아 특례대출 같은 것이 없었다면
지금쯤 고점대비 반토막 정도 가격을 만날 수
있게 되고 20-30대들은 대출 최대한 적게
하면서 아파트 매수를 했을 것입니다.
그런데 기여코 저런 정책으로 인해 다시
전고점 근처까지 올리는 것을 보면 일단
50% 하락 + 과매도로 인해 더 큰 하락을
할 가능성이 높아 보입니다.
계속 이야기했지만 현 정부 여당은 아파트
가격 하락에는 관심이 없습니다.
외부 변수 없는 한 어떻게서든지 올릴 것이고
과열 대책으로 나오는 것도 그냥 요식행위에
지나지 않을 것입니다.
제가 왜 그렇게 판단을 할까요?
dsr 2단계 시행을 갑자기 9월로 연기한 것
보면 답이 나옵니다.
dsr 우회인 특례대출을 포함해서 단계적으로
시행을 했다면 절대로 지금의 급등장이 나오지
않을 것입니다.
그렇다면 지금 서울아파트 영끌해서 들어가야
할까요? ㅋ 정부가 아파트 가격에 영향을 주는
힘을 갖고 있지만 결코 모든 변수에 다 대응할
수 있는 능력은 없을 것입니다.
보이는 변수와 보이지 않는 변수.
지금 뉴스에 잘 나오지 않는 경제 상황들중에
(미국/해외 포함) 어떤 것이라도 방아쇠가 될
수가 있습니다.
ps) 저는 쿠팡에 화장지를 사더라도 네이버
가격하고 비교를 하기 때문에 독보적인 지금
서울아파트 높은 버블 가격에 들어가는 것은
섶을 지고 불로 뛰어들어가는 형국입니다.
