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경제/부동산

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(2024) 집값이 어느정도 하락을 할까요? 주택구입부담지수와 금융/비금융자산 비율을 통해 알아봅니다. 제가 50년 넘게 살다보니 우리나라는 결국 미국과 일본이 걸어갔던 길을 거의 비슷하게 걸어가지 않나 생각해 봅니다. 둘다 공통된 부분을 따라가던지, 미국/일본에 각각 있는 것을 따라가던지, 아니면 미국과 일본이 겪었던 상황을 뛰어넘던지... 참고로 이것은 그냥 제 경험과 느낌입니다. ^^; 한국은 비금융자산인 부동산이 미국과 일본에 비해 2배 더 높습니다. 그러면 앞으로 우리나라도 이 두 나라의 비금융 비율을 따라간다면 아파트 유동성이 절반으로 줄어들게 되고 그것은 필연적인 가격 하락으로 이어지는 것을 예상하는 것은 어렵지 않습니다. 이와 같은 맥락으로 서울 아파트 구입시기는 주택구입부담지수 80-120에 들어오면 제일 최적의 가격으로 구입하는 것이라 했습니다. 작년 3분기 기준으로 161이니깐 절반인 ..
(2024) 우리나라가 pf 지원을 비롯한 부동산 연착륙에 거의 쏟아붓는 지원을 하는 이유.. 중국 부동산 작살나는 것 보고.. 중국 경제 상황을 보니깐 우리가 어떻게 될지 답이 저는 보이는데 경제 관료들이 안보일까요? 사실 중국은 미국과 맞짱뜰 수 있는 유일한 나라 입니다. 맞짱을 뜰 수 있는 급이 될 수는 있지만 미국을 이기기에는 무리가 있습니다. 그래서 사실 중국을 빼고 전세계 아니 전 우주적 으로 국가부채 1위는 대한민국입니다. 나름 위안화란 준 기축통화를 갖고 있는 중국도 저렇게 힘들어하는데 우리 원화는 가치 떨어지면 어떻게 될지 답이 보입니다. 지금 중국은 부동산 가격이 폭락 상황에서 건설사에 돈을 대준 금융 회사까지 파산을 하고 있는 상황입니다. 그 과정에서 집 값이 폭락한 중국인들은 내가 가난하고 거지구나 생각을 하게 되고 자연스럽게 소비를 줄이는 디플레에 놓이게 되었습니다. 중국 당국은 예금하지 말고 소비를 하라고..
(2024) 서울아파트는 하이먼-민스키 모멘트인 순간폭락을 따라갈 것인가? (시간이 걸리겠지만) “네” 지금까지는 너무 비슷하게 가는중. 제가 과학으로 먹고 사는 비전공자인 시각으로 주식, 경제, 부동산을 공부한지 10년째인데 지구상에 있는 투자 자산들은 하이먼-민스키 모멘트를 거의 다 따라간다는 확신을 가지고 있습니다. 저 그래프에서 벗어나는 것을 본적이 없는데 혹시 있다면 저에게 알려주시면 감사하겠습니다. 서울아파트 가격 변화를 저 그래프에 그대로 대입해보시면 놀랄 정도로 똑같습니다. 서울아파트는 민스키 첫번째 봉우리를 완성하고 1차 하락을 만들었습니다. 지금은 2차 하락을 위한 2번째 봉우리를 만들어가고 있습니다. 분명 신생아 특례를 비롯한 정부의 부동산 가격 하락 방지로 반등을 하겠지만 그렇게 크지는 않을 것으로 예상이 됩니다. 결국 지금 가격에서 최소 2018년 가격 까지는 (노랑선 기준) 하락을 할 것 까지만 아마도 저 과정에서..
(2024) 실거주 의무 3년 유예안을 낸 민주당을 바라보면서.. 민주당이 이번 총선을 포기하는 것이 아닌지 생각이 듭니다. 요즘 민주당을 보면 길을 잃고 갈팡질팡 하는 모습을 봅니다. 서민을 위하는 정책을 그래도 말만 이라도 내놓고 그렇게 했지만 이제는 타협이라는 이름으로 정체성을 잃어버리고 있는 것 같습니다. 그러고보면 국힘당은 그래도 꾸준히 본인들의 색깔을 유지한채 자신들의 정체성 유지를 위해 그 원칙은 잘 바꾸지 않는데 말입니다. (국힘당 정체성이 뭐냐구요? ㅎㅎㅎ에이.. 잘 아시면서.. 아직도 모르시다구요? 잘 찾아보면 아실 것입니다. 모르시면 비밀 댓글 달아주세요) 민주당은 일단은 겉으로 보기에는 부동산 투기꾼 보다는 서민의 주거 안정을 위한 정책을 시행 했습니다. (자의인지 타의인지 이유는 잘 모르지만 엉성하게 만들어서 투기꾼들이 빠져나갈 구멍은 많지만요.) 끝까지 실거주 의무 폐지에 반대를 했어야지 무슨 3년 유..
(2024) 부동산 살리려다 다 죽어! 11월 출생아 역대 최저치. 시장원리에 맡겨 떨어지게끔 그냥 내버려두세요. 자꾸 유동성 공급하지 말구요. 출산율 떨어지는 가장 큰 원인은 높은 집값과 사교육이라고 제가 여기 티스토리에 누누이 강조 했습니다. 이 두 카르텔을 날려 버리지 않는 다면 출산 대책은 진짜 밑빠진 독에 물붓기입니다. 한은도 저번 보고서에서 말했습니다. 2015년 가격까지 아파트 가격이 하락해야 한다구요..사실 일단 저 가격까지 만들어놓고 생각을 해야 합니다. 그런데 정부는 부동산 연착륙이라는 목표로 아파트 시장에 심리를 매수로 유도하고 자꾸 DSR 우회하는 특례대출이나 50년 주담대를 해줬습니다. 여기에 저같은 서민을 위한다고는 하지만 진짜 서민을 위한다면 그냥 시장 원리에 따라 DSR 우회하는 대출 그만 공급하고 부실 건설사/ 금융사들 구조조정 해야합니다. 물론 여러가지 여건상 저렇게 하는 것 어려운 것 압니다. 그래도 국민이 있어..
(2024) 백약이 무효한 지금의 아파트 시장. 금리인하가 유일한 해법이라지만....DSR이 없어지지 않는 한 딱히 효능이 없습니다. 금리가 올해 낮아져서 2%대 초중반 금리까지 떨어질까요? 금리를 섣불리 예측하는 것이 조심 스럽기는 하지만 아무리 생각해도 지금 금리에서 1% 정도 급하게 떨어져야 하는데 좀 쉽지 않아 보입니다. 그 정도로 떨어진다면 대한민국 경제가 불황의 고속열차를 탔다고 봐도 무방할 것입니다. 어떤 청약을 매우 강조하는 유튜버 말로는 경제 불황이 오고 그로인해 금리가 떨어져야지 아파트 값이 오른다고 합니다. 글쎄요.. 그것은 지금까지는 맞겠지만 과연 코로나급인 초저금리가 가능할까요? 그리고 과거의 데이터에 지금의 변수를 고려하지 않는 예측은 틀릴 가능성이 있습니다. 우선 큰 변수를 말하면.. 바젤3에 국제 회계 기준에 따른 DSR은 과거에 없었습니다. 과거에는 지금과 같은 천문학적인 가계부채가 없었습니다. 0.7명대..
(2024) 대한민국 아파트 값이 외부 변수 없이 절대로 폭락할 수 없는 이유. 제가 알기로는 우리나라 아파트 값은 지금까지 딱 2번 크게 떨어졌는데 그것은 외환위기와 금융위기입니다. 두번다 정부의 의지로 아파트 값을 폭락/하락을 시킨 것이 아닌 외부의 영향으로 어쩔 수 없는 (?) 상황이었습니다. 두번의 위기로 아파트 가격은 아마 반토막이 났을 것입니다. 그러나 그 당시만 해도 우리나라 인구는 지금처럼 역대급 저출산도 아니었고 경제도 성장하는 과정이라 그 충격에서 나름 빠른 회복을 보였습니다. 그리고 지금 세번째 아파트 폭락을 만들고 있는 중입니다. 윤정부는 지금의 폭락을 막기 위해 각종 좀 심할 정도로 정책을 풀고 있지만 쉽지 않아 보입니다. 백약이 무효해 보입니다. 왜 그럴까요? 바젤3라는 자본건전성 규제가 시행 되고 있기 때문입니다. 진행중인 고금리 상황에서 바젤3의 일부인 ..
(2024) 윤정부 잘한 정책 67%가 없다->아닙니다. 문정부가 절대 하지 못한 아파트 폭락을 열심히 시키고 있습니다. 노무현과 문재인 전 대통령의 공통점은 아파트 폭등에 대한 국민의 분노 때문에 정권 교체를 당했다고 저는 생각을 합니다. 지금 생각해 보면 노무현 전 대통령은 대한민국 역사상 상대적으로 가장 국민을 생각한 대통령이 될 것입니다. 노통이 아파트 폭등을 일으킨 것으로 정권 교체 되었다는 것을 문통도 분명 알았을텐데 왜 같은 길을 답습했는지 제 머리로는 이해가 안됩니다. 문통때 힘은 정말 막강했습니다. 거대야당이고 충분히 촘촘하게 정책을 시행해서 부동산 카르텔을 날려버리고 경제민주화를 할 수 있음에도 하지 않았습니다. 아니 했습니다. 시늉만 했습니다. 왜 시늉만 했을까요? ㅎㅎㅎ 각자 공부하시면 답이 나올 것입니다. 이제 윤석열 정부가 노통과 문통이 하지 못한 (폭락을 통한) 아파트값 정상화를 만들고 있습니다...

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